수선의무 특약이 있어도 누수·보일러 하자는 명도소송 전에 따로 점검해야 합니다
“수리는 임차인 부담” 특약만 믿고 명도소송을 시작해도 될까
상가나 주택 임대차계약서에는 “시설물 수리비는 임차인이 부담한다”, “내부 수선은 임차인이 한다”는 문구가 자주 들어갑니다. 그래서 임대인 입장에서는 계약이 끝났거나 차임이 연체된 상황에서 임차인이 누수, 보일러 고장, 전기설비 문제를 이유로 퇴거를 거부하면 “계약서에 임차인 부담이라고 되어 있다”고 대응하기 쉽습니다.
하지만 명도소송에서는 이 문구 하나만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 민법은 임대인에게 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 인정하고, 판례도 사소한 수선과 대규모 수선을 구별해 봅니다. 즉 형광등 교체나 간단한 소모품 수리와 달리, 누수·균열·보일러 주요 부품 고장처럼 건물의 기본 사용에 영향을 주는 하자는 임대인의 책임 문제로 번질 수 있습니다.
판례가 보는 기준: 사소한 수선인지, 사용을 막는 하자인지
대법원은 임대차 목적물에 파손이나 장해가 생긴 경우, 임차인이 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있고 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인의 수선의무까지 인정하기 어렵다고 봅니다. 반대로 수선하지 않으면 계약에서 정한 용도대로 사용할 수 없는 정도라면 임대인의 수선의무가 문제 됩니다.
특히 “모든 수선은 임차인 부담”이라는 식의 포괄 문구도 무제한으로 해석되지는 않습니다. 특약에서 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 통상적인 소규모 수선 정도에 그치고, 건물 주요 부분의 대수선이나 기본 설비 교체까지 당연히 임차인에게 넘어간다고 단정하기 어렵습니다.
| 구분 | 명도소송 전 확인 포인트 |
|---|---|
| 사소한 수선 | 전구, 손잡이, 간단한 소모품처럼 임차인이 쉽게 처리 가능한지 |
| 주요 하자 | 누수, 균열, 냉난방·보일러 핵심 고장처럼 영업·거주 자체에 영향이 있는지 |
| 특약 문구 | “임차인 부담”의 범위가 구체적인지, 대수선까지 명시했는지 |
| 증거 | 하자 발생 시점, 통지 여부, 수리 견적, 사진·영상이 남아 있는지 |
임차인의 “하자 때문에 못 나간다” 주장을 어떻게 정리할까
임차인이 하자를 이유로 차임 지급을 거절하거나 명도를 미루는 경우, 임대인은 감정적으로 대응하기보다 세 가지를 먼저 분리해야 합니다.
첫째, 계약 종료 사유입니다. 기간 만료, 차임 연체, 적법한 해지통지, 갱신거절 사유가 명확해야 합니다. 하자 분쟁이 있어도 임대차가 적법하게 종료되었다는 구조가 정리되어야 명도 청구가 흔들리지 않습니다.
둘째, 하자와 점유 계속 사이의 관련성입니다. 실제로 사용이 불가능할 정도의 하자인지, 일부 불편에 그치는지, 임차인이 하자를 이유로 영업을 중단했는지, 아니면 계속 영업하면서 차임만 거절했는지를 확인해야 합니다.
셋째, 보증금 정산입니다. 임차인이 수리비, 손해배상, 차임 감액을 주장할 수 있다면 보증금에서 무엇을 공제하고 무엇을 별도 다툼으로 남길지 설계해야 합니다. 명도 청구와 금전 정산을 한 소송에서 함께 정리할지, 우선 인도를 받는 방향으로 협상할지도 사건별로 다릅니다.
핵심은 “임차인이 하자를 주장하니 명도소송을 못 한다”가 아니라, 하자 주장을 어느 범위에서 인정하거나 다툴지 정리한 뒤 명도 청구의 요건을 선명하게 만드는 것입니다.
임대인이 미리 준비할 증거
명도소송 전에는 하자를 무조건 부인하기보다 객관 자료를 확보하는 편이 안전합니다.
- 임차인의 하자 통지 문자, 카카오톡, 내용증명
- 하자 부위 사진·영상과 촬영일자
- 관리사무소 민원 기록, 누수 탐지 또는 설비업체 견적서
- 임대인이 수리를 제안했거나 출입 협조를 요청한 기록
- 임차인이 수리를 거부하거나 현장 확인을 막은 자료
- 차임 연체 내역, 해지통지 도달 자료, 계약서 특약 문구
특히 임대인이 수리를 하겠다고 했는데 임차인이 출입을 거부했다면, 그 기록은 중요합니다. 반대로 임대인이 장기간 아무 조치도 하지 않았다면 임차인의 차임 감액·손해배상 주장이 힘을 얻을 수 있습니다.
계약서에는 다음 임대차를 대비한 문구가 필요합니다
앞으로 새 계약을 체결한다면 수선특약을 더 구체화하는 것이 좋습니다. 예를 들어 소모품 교체, 임차인의 고의·과실로 인한 파손, 영업시설 내부 수리, 건물 주요 구조부와 기본 설비 수선을 나누어 적어야 합니다. “전부 임차인 부담”이라는 문구보다 분쟁을 줄이는 힘이 큽니다.
이미 분쟁이 시작된 사건에서는 계약서 문구, 실제 하자 정도, 통지와 수리 경과, 명도 필요성을 함께 놓고 전략을 세워야 합니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 내용증명, 증거 정리, 보증금 정산, 명도소송과 강제집행까지 한 흐름으로 검토해 임대인이 불필요하게 시간을 잃지 않도록 돕습니다.