임차인이 하자를 이유로 월세 전액을 거절할 때, 명도소송 전 임대인이 볼 기준

임차인이 “누수가 있다”, “냉난방이 안 된다”, “영업에 지장이 있다”는 이유로 월세를 전부 멈추는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 단순 차임연체로 계약해지와 명도소송을 바로 진행하고 싶지만, 실제 분쟁에서는 먼저 하자가 어느 정도였는지, 임차인이 목적물을 어느 범위까지 사용할 수 있었는지를 나누어 봐야 합니다.

판례는 임대인의 목적물 사용·수익 제공 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 서로 대응관계에 있다고 봅니다. 그래서 임대인의 수선의무 불이행 때문에 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 수준이라면 차임 전부 지급을 거절할 여지가 있습니다. 반대로 일부 불편이 있더라도 사용·수익 자체가 가능했다면, 임차인이 전액을 거절하는 것은 그 한도를 넘는 채무불이행으로 평가될 수 있습니다.

핵심은 “전혀 사용 불가”인지 “일부 지장”인지입니다

하자 주장이 나오면 감정적으로 “핑계”라고 단정하기보다, 사용 가능 범위를 객관화해야 합니다. 같은 누수라도 매장 전체가 영업 불가능한 상황과 창고 일부에 물이 샌 상황은 법적 평가가 다릅니다.

구분	임대인이 확인할 자료
하자 발생 시점	임차인의 최초 통지일, 사진·영상 촬영일, 관리사무소 접수일
하자의 범위	전체 면적 중 영향 받은 구역, 영업 또는 거주 가능 여부
수선 요청과 대응	수리업체 방문 기록, 견적서, 임차인의 출입 협조 여부
차임 거절 범위	전액 미납인지, 일부 감액 주장인지, 미납 기간
손해 확대 사유	임차인의 통지 지연, 환기·관리 소홀, 수리 거부 여부

명도소송에서는 “하자가 있었다”는 사실만으로 결론이 나지 않습니다. 임차인이 차임 전액을 거절할 정도였는지, 임대인이 적시에 수선하려 했는지, 임차인이 수리에 협조했는지가 함께 쟁점이 됩니다.

수선의무 특약도 만능은 아닙니다

계약서에 “수리는 임차인 부담”이라고 적혀 있어도 모든 하자를 임차인에게 넘길 수 있는 것은 아닙니다. 판례는 통상적인 소모품 교체나 사소한 수선은 임차인 부담으로 정할 수 있지만, 건물의 주요 구조부나 기본 설비에 관한 대규모 수선은 특별한 사정이 없는 한 임대인의 의무로 남을 수 있다고 봅니다.

따라서 임대인은 계약서 특약만 믿기보다 하자를 다음처럼 분류해 두는 것이 안전합니다.

1. 전구·소모품·간단한 파손처럼 임차인이 쉽게 조치할 수 있는 사항
2. 보일러, 배관, 누수, 전기 간선 등 기본 설비와 관련된 사항
3. 임차인의 인테리어 공사나 사용 방법 때문에 발생한 사항
4. 건물 노후화와 임차인의 관리 소홀이 함께 작용한 사항

이 분류가 되어야 “수선의무가 누구에게 있는지”와 “차임 연체 해지가 가능한지”를 같은 흐름에서 판단할 수 있습니다.

차임연체 해지 통지는 신중하게 설계해야 합니다

임차인이 하자를 이유로 월세를 전액 미납했다면, 임대인은 곧바로 해지 통지를 보내기 전에 하자 대응 경과를 정리해야 합니다. 특히 상가임대차에서는 3기 차임액에 이르는 연체가 해지 사유가 될 수 있고, 주택임대차에서는 2기 차임액 연체가 중요한 기준이 됩니다. 다만 임차인이 “사용하지 못했으니 차임을 낼 수 없다”고 다투면, 단순 미납표만으로는 부족할 수 있습니다.

내용증명에는 다음 내용을 넣는 것이 좋습니다.

• 임차인이 주장한 하자 내용과 임대인의 확인 결과
• 수선 일정 제안, 업체 방문 요청, 출입 협조 요청 내역
• 실제 사용 가능한 범위와 영업·거주가 계속된 정황
• 미납 차임의 월별 금액과 지급 최고 기한
• 기한 내 미지급 시 계약해지 및 명도소송을 진행할 수 있다는 문구

핵심은 임대인이 하자를 무시한 것이 아니라, 필요한 수선을 확인하고 진행하려 했다는 기록을 남기는 것입니다.

임차인이 수리를 막는 경우도 증거가 됩니다

현장에서 자주 생기는 문제는 임차인이 하자를 주장하면서도 수리업체 출입을 거부하거나, 견적 확인에 협조하지 않는 경우입니다. 이때는 전화 통화만으로 끝내지 말고 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명으로 방문 가능 일시를 제안하고 답변을 남겨야 합니다.

임대인의 목표는 “하자를 부정하는 것”이 아니라 “수선의무를 이행하려 했고, 전액 차임 거절은 과도하다”는 구조를 만드는 것입니다.

수리가 완료되었거나 사용 지장이 일부에 그쳤다면, 그 이후 계속되는 전액 미납은 차임연체 해지와 명도소송의 중요한 근거가 될 수 있습니다. 반대로 수선이 지연된 기간이 있다면 그 기간의 차임 감액 가능성은 별도로 검토하면서, 다툼 없는 금액부터 청구하는 방식이 실무상 안전합니다.

명도소송 전에 정리할 체크리스트

명도소송을 준비한다면 임대차계약서, 하자 사진, 수리 견적서, 업체 방문 기록, 임차인의 출입 거부 메시지, 월별 미납 내역을 한 묶음으로 정리해야 합니다. 필요하면 현장 사진을 날짜별로 보관하고, 관리사무소나 인근 점포의 확인서도 받아두는 것이 좋습니다.

하자와 차임연체가 섞인 사건은 감정싸움으로 흐르기 쉽습니다. 그러나 법원에서 중요한 것은 사용 가능성, 수선 대응, 미납 금액, 해지 통지의 도달입니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 하자분쟁 자료 정리부터 해지 통지, 보증금 정산, 건물인도 청구까지 한 번에 검토해 임대인이 불필요한 자력구제 위험 없이 절차를 진행할 수 있도록 돕습니다.