불법점유 vs 약정 인도청구: 명도소송 상대방(직접·간접점유) 구별법

명도소송에서 가장 흔한 실수 중 하나는 상대방(피고) 선택을 잘못하는 것입니다. 불법점유인지, 계약에 따른 인도청구인지에 따라 직접점유자만 상대해야 하는지, 간접점유자도 가능한지가 달라집니다.

핵심 구분: 불법점유 vs 약정 인도청구

구분	불법점유 인도청구	약정 인도청구
상대방	현실 점유자 중심	계약 상대방 포함
핵심 증거	점유 사실	계약 관계 및 종료
리스크	점유자 변경 시 무력화	계약 당사자 특정 오류

1) 불법점유에 따른 인도청구

• 원칙적으로 현실적으로 점유하는 자를 상대로 해야 합니다.
• 이미 다른 사람에게 점유를 넘겼다면, 기존 점유자만 상대로는 부족할 수 있습니다.
• 실무에서는 현장 사진, 전입세대열람, 상가 간판 등을 통해 직접점유자 특정이 중요합니다.

2) 약정(계약) 인도청구

• 임대차 계약 상대방은 직접점유자가 아니어도 인도의무를 부담할 수 있습니다.
• 계약 상대방이 간접점유자인 경우에도 청구가 인정될 여지가 있습니다.

판례는 불법점유 인도청구는 현실 점유자가 대상이지만, 약정 인도청구는 간접점유자에 대해서도 가능하다는 취지를 보여줍니다.

간접점유자 사례

• 임차인이 제3자에게 전대한 경우 (실제 점유는 전차인)
• 법인 임차인의 대표가 바뀌었으나 계약 당사자는 법인인 경우
• 관리업체를 통해 점유를 유지하는 경우

직접점유자 확인 방법

• 현장 방문: 간판·영업표지·명함 확인
• 전입세대열람: 주거용인 경우 점유자 확인
• 관리인 진술: 경비·관리사무소 확인서 확보
• 사진·영상: 점유 상태와 업종을 기록

피고 선정 체크리스트

구분	확인 포인트	자료 예시
직접점유자	실제 점유자 확인	현장 사진, 사업자 표지, 전입세대열람
간접점유자	계약·지배 관계 확인	임대차계약서, 전대계약서
점유 변경	소송 중 교체 여부	관리인 진술, 공문서

소장 작성 실무 팁

• 피고를 복수로 지정해 리스크를 분산할 수 있습니다.
• 점유자 교체 가능성이 있으면 점유이전금지가처분을 병행합니다.
• 청구원인에 직접점유·간접점유를 구체적으로 기재해 두는 것이 안전합니다.

현장 대응 포인트

• 점유자가 바뀌기 쉬운 상가라면 사진·영상 확보를 먼저 진행합니다.
• 현장관리인 진술을 서면화해 점유 연속성을 확보합니다.
• 임대차계약서 상 전대 금지 특약 여부도 함께 점검합니다.
• 자력구제는 금지되므로 퇴거를 강제로 유도하는 행위는 피해야 합니다.

왜 피고 특정이 중요한가

피고를 잘못 지정하면 판결이 있어도 집행이 불가능해질 수 있습니다. 점유자가 변경될 가능성이 있으면, 소송 단계에서부터 점유이전금지가처분으로 리스크를 차단하는 것이 안전합니다.

Q&A

• Q. 점유자가 바뀌었는데 소송은 계속 가능한가요?
  A. 기존 피고에 대한 판결만으로는 부족할 수 있어, 점유 변경을 즉시 반영해야 합니다.

• Q. 임차인이 제3자에게 전대했는데 계약 상대는 누구인가요?
  A. 원칙적으로 임대차 계약 당사자를 먼저 특정하고, 필요하면 전차인을 추가합니다.

마무리

명도소송은 상대방을 정확히 특정하는 것이 절반입니다. 불법점유인지, 약정 인도청구인지에 따라 피고 범위가 달라진다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

필요하다면 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지를 통해 점유자 확인부터 소송 설계, 집행까지 일괄 지원받을 수 있습니다.