컨테이너 매장도 상가임대차보호법이 적용될까? 2025년 대법원 판례로 보는 명도소송 쟁점
컨테이너 매장, “영업을 했으니 상가”라고 단정하면 위험합니다
최근 팝업스토어, 야외 매장, 임시 판매부스처럼 컨테이너나 가설 구조물을 활용한 임대차가 늘고 있습니다. 임대인 입장에서는 계약기간이 끝났는데 임차인이 계속 영업하거나 물건을 빼지 않을 때 “상가 명도소송”을 떠올리게 됩니다. 그런데 첫 단계에서 반드시 확인해야 할 질문이 있습니다. 그 컨테이너가 상가건물 임대차보호법상 ‘상가건물’에 해당하는가입니다.
대법원은 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 사건에서, 법률상 독립된 부동산인 건물 요건을 갖추지 못한 구조물을 목적으로 한 임대차에는 특별한 사정이 없는 한 상가임대차보호법이 적용되지 않는다는 취지로 판단했습니다. 단순히 사업자등록을 했거나 실제 영업장으로 사용했다는 사정만으로 곧바로 상가건물이라고 볼 수 없다는 점이 핵심입니다.
판례의 핵심: 사업장 사용보다 ‘건물성’이 먼저입니다
상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 전제로 합니다. 여기서 말하는 건물은 토지의 정착물로서 최소한의 기둥, 지붕, 주벽을 갖추고 법률상 독립된 부동산으로 볼 수 있어야 합니다. 토지에서 쉽게 분리할 수 있는 구조물이라면 동산에 가까울 수 있고, 이 경우 상가임대차보호법의 갱신요구권·권리금 회수기회 보호 등 쟁점이 달라집니다.
| 확인 항목 | 임대인이 볼 포인트 |
|---|---|
| 고정성 | 토지에 고정 설치됐는지, 쉽게 이동 가능한지 |
| 구조 | 기둥·지붕·주벽 등 독립 건물로 볼 외형이 있는지 |
| 공부·인허가 | 건축물대장, 가설건축물 축조신고, 사용승인 자료 존재 여부 |
| 계약 문구 | 목적물이 “건물”인지 “컨테이너·시설물”인지 명확한지 |
| 영업 사용 | 사업자등록, 간판, 매출자료가 있더라도 단독 기준은 아님 |
실무상 “임차인이 장기간 영업했다”는 사정은 중요하지만, 상가임대차보호법 적용 여부를 결정하는 유일한 기준은 아닙니다. 명도소송 전 목적물의 법적 성격부터 정리해야 합니다.
임대인이 명도소송 전에 확보할 자료
1. 목적물 사진과 설치 방식
컨테이너가 바닥에 단순히 놓여 있는지, 기초공사나 고정장치가 있는지, 전기·수도 설비가 어떻게 연결됐는지 촬영해 두어야 합니다. 집행 단계에서도 “무엇을 인도받을 것인지”가 분명해야 하므로, 외부 전경과 내부 구조를 함께 남기는 것이 좋습니다.
2. 계약서와 부속 합의서
계약서에 임대 목적물이 토지인지, 컨테이너 자체인지, 토지와 시설물을 함께 사용하는 형태인지가 불명확하면 청구취지 설계가 흔들립니다. 계약 종료 통지에서도 “계약 종료일”, “인도 대상”, “원상복구 범위”, “잔존물 처리 협의 요청”을 구체적으로 적어 두는 편이 안전합니다.
3. 인허가·공부 자료
가설건축물 신고 여부, 건축물대장 등재 여부, 사업자등록상 사업장 소재지 자료를 확인하세요. 다만 사업자등록이 되어 있다는 이유만으로 상가임대차보호법 적용이 확정되는 것은 아니므로, 건물성 자료와 분리해서 판단해야 합니다.
청구는 ‘건물인도’인지 ‘동산 인도’인지 구분해야 합니다
컨테이너가 법률상 건물로 보기 어렵다면 일반적인 건물명도와 다른 형태의 인도청구가 문제 될 수 있습니다. 반대로 토지까지 임대한 사안이라면 토지인도, 시설물 철거, 원상복구, 부당이득 반환 청구를 함께 검토해야 합니다. 청구취지를 잘못 잡으면 판결을 받아도 강제집행 현장에서 집행관이 목적물을 특정하기 어렵거나, 별도 소송이 필요해질 수 있습니다.
임차인이 “상가임대차보호법상 갱신요구권이 있다”고 주장하는 경우에도 곧바로 받아들일 필요는 없습니다. 임대인은 구조물의 고정성, 건물성, 계약 목적, 등록·인허가 자료를 종합해 적용 여부를 다투어야 합니다. 특히 팝업스토어·푸드트럭형 매장·야외 컨테이너 판매점처럼 임시성이 강한 업종은 계약 단계부터 종료 절차를 촘촘히 설계하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
계약 단계에서 미리 넣어둘 문구
- 목적물이 컨테이너, 부스, 토지 사용권 중 무엇인지 명확히 표시
- 계약 종료 시 철거·반출·원상복구 기한 특정
- 임차인이 잔존물을 방치할 경우 보관·처리 비용 부담 원칙 기재
- 사업자등록이나 영업허가가 임대차보호법 적용을 당연히 의미하지 않는다는 확인 조항 검토
- 인도 지연 시 차임 상당 부당이득 또는 약정 손해금 산정 방식 정리
마무리: 컨테이너 명도는 ‘상가’라는 이름보다 구조가 중요합니다
컨테이너 매장 분쟁은 겉으로는 상가 명도처럼 보이지만, 실제로는 건물성·동산성·토지사용관계가 함께 얽힙니다. 임대인은 계약 종료 통지만 서두르기보다 목적물의 법적 성격과 집행 가능한 청구취지를 먼저 점검해야 합니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 내용증명, 점유이전금지가처분 검토, 소장 작성, 강제집행 단계까지 사안별로 필요한 절차를 연결해 임대인의 시간 손실을 줄이는 방향으로 돕습니다.