이혼조정 후 재산분할 청구, 아파트 시세 하락은 어떻게 반영될까?

이혼 조정은 먼저 성립했지만 재산분할은 나중에 따로 다투는 경우가 있습니다. 이때 가장 많이 생기는 질문이 “재산은 언제의 가격으로 계산하나요?”입니다. 특히 아파트처럼 시세가 크게 움직이는 재산은 기준일 하나로 수천만 원, 많게는 수억 원 차이가 날 수 있습니다.

최근 대법원은 재판상 이혼소송에서 이혼 조정이 성립한 뒤 별도로 재산분할심판을 청구한 사건에서, 원칙적인 기준시점과 예외적으로 후발 사정을 반영할 수 있는 범위를 다시 확인했습니다. 결론부터 말하면 분할대상과 가액은 원칙적으로 이혼조정 성립일 기준이지만, 그 뒤 발생한 외부적 사정 때문에 한쪽에게 손익을 전부 부담시키는 것이 현저히 불공평한 경우에는 심문종결 무렵의 시세 등도 참작될 수 있습니다.

재산분할 기준시점은 왜 중요할까

재산분할은 혼인 중 부부가 공동으로 형성·유지한 재산을 공평하게 청산하는 절차입니다. 그래서 법원은 먼저 “어떤 재산을 나눌 것인지”와 “그 재산을 얼마로 평가할 것인지”를 정해야 합니다.

일반적으로 재판상 이혼에서 재산분할 대상과 가액은 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 봅니다. 그런데 소송 중 조정으로 이혼만 먼저 정리되고, 재산분할은 별도 심판으로 넘어가는 상황이 있습니다. 이 경우 대법원은 이혼하기로 하는 조정이 성립한 날을 기준으로 삼는 것이 원칙이라고 보았습니다.

핵심은 “이혼이 법적으로 정리된 시점에 부부공동재산을 일단 확정한다”는 것입니다. 다만 그 원칙이 모든 가격 변동을 기계적으로 배제한다는 뜻은 아닙니다.

대법원 2025스595 결정의 실무 포인트

문제 된 사건에서는 이혼조정이 성립한 뒤 상대방 명의 아파트의 시세가 크게 하락했습니다. 원심은 재산분할 대상은 조정 성립일 기준으로 보면서도, 아파트 가액은 심문종결 무렵의 하락한 시세를 반영했습니다. 대법원도 이를 수긍했습니다.

이 결정에서 눈여겨볼 점은 세 가지입니다.

• 기준시점의 원칙은 여전히 이혼조정 성립일이라는 점
• 부동산 가격 급락처럼 당사자 책임과 무관한 외부적·후발적 사정은 예외적으로 고려될 수 있다는 점
• 그 손해나 이익을 한쪽에게만 귀속시키면 재산분할의 공평한 청산 목적에 맞지 않는지 봐야 한다는 점

즉, “가격이 내려갔으니 무조건 현재가로 계산한다”도 아니고, “조정일 이후 변동은 절대 보지 않는다”도 아닙니다. 법원은 재산의 성격, 가격 변동 원인, 보유·처분 경위, 당사자 중 누가 통제할 수 있었는지 등을 함께 봅니다.

당사자가 준비해야 할 자료

이혼조정 후 재산분할을 별도로 진행한다면, 단순히 등기부등본만 제출해서는 부족할 수 있습니다. 가격 변동을 주장하는 쪽은 변동 폭과 원인을 객관적으로 설명해야 합니다.

부동산 시세 자료

KB시세, 한국부동산원 자료, 실거래가 공개시스템, 인근 유사 매물 거래내역 등을 시점별로 정리하는 것이 좋습니다. 조정 성립일 전후 가격, 심문종결 무렵 가격, 중간에 발생한 급락·급등 사유를 나누어 제시하면 쟁점이 선명해집니다.

대출과 관리비용 자료

아파트에 담보대출이 있다면 대출 잔액, 이자 납부 내역, 관리비·수선비 부담 내역도 함께 봐야 합니다. 재산분할은 적극재산만이 아니라 공동재산 형성에 수반된 채무까지 함께 고려하기 때문입니다.

처분 가능성과 귀책 사유

한쪽이 일부러 매도를 지연했다거나, 반대로 상대방이 처분을 막았다는 주장이 있다면 문자, 내용증명, 부동산 중개 내역 등으로 입증해야 합니다. 가격 변동이 시장 상황 때문인지, 당사자의 선택 때문인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

조정 단계에서 미리 정하면 분쟁을 줄일 수 있습니다

가장 안전한 방법은 이혼조정 단계에서 재산분할까지 함께 확정하는 것입니다. 부득이하게 재산분할을 뒤로 미룬다면 조정조항에 “평가기준일”, “감정 방식”, “대출 이자 부담”, “매각 지연 시 처리” 등을 최대한 구체적으로 넣는 편이 좋습니다.

상황	체크할 내용
부동산 시세 변동 가능성이 큰 경우	기준일과 감정 방식 합의
대출이 남아 있는 경우	원리금·이자 부담자 명확화
매각 후 정산 예정인 경우	매각 기한과 최저 매도가 기준
재산분할을 별도 심판으로 남기는 경우	자료 제출 범위와 임시 비용 부담

재산분할은 숫자의 싸움처럼 보이지만, 실제로는 “언제, 어떤 자료로, 어떤 논리로 평가할 것인가”가 핵심입니다. 이혼조정 후 별도 재산분할을 준비하고 있다면 조정 당시의 재산목록과 이후 시세 변동 자료를 빠르게 확보해야 합니다.

새문안 법률사무소의 이혼·가사 원스톱 패키지는 이혼조정, 재산목록 정리, 부동산·채무 평가, 조정조항 설계까지 한 흐름으로 검토합니다. 조정은 끝났지만 재산분할이 남아 있다면, 기준시점과 예외 사유를 먼저 점검해 불필요한 손해를 줄이는 전략이 필요합니다.